《房产大玩家》正文 465.营销的关键
推荐阅读： 邪王嗜宠：神医狂妃 邪王嗜宠鬼医狂妃 邪王嗜宠：鬼医狂妃 妖孽修真弃少 我寄人间 从今天起当首富 宠妻入骨：神秘老公有点坏 重生之再铸青春 超级修真弃少 修复师 万古第一神 我在坟场画皮十五年 裂天空骑 武神主宰 神医萌宝 重生南非当警察 神道仙尊 妖夫在上
从两人对话中透露出来的意思，黄冕能够猜到眼前的中年人就是凤凰城的另一个股东。
而且从他刚才的焦急神态看来，这中年人对这个项目的关切是非常强烈而且真挚的。
这让他有些奇怪。
毕竟陈晋才是大股东，从中年人对陈晋的尊敬态度也能看出这一点。
按理说最关心凤凰城的应该就是陈晋，可为什么这中年人却……
除此之外，陈晋说的话也让黄冕十分的不解。
毕竟现在的行情可不太好，但陈晋却敢夸下海口，一定会给凤凰城一个“好结果”？
就目前的情况来看，无异于是天方夜谭！
但接下来的情况却更让他大跌眼镜了。
只听那中年人道：“陈总，有你这句话，我就放心了！”
黄冕闻言一愣，不明白到底是什么原因，让他对陈晋的信心大到了这个地步？
要知道，现在说的可是一个楼盘的结果啊！谁敢在这样的行情下保证一定能大卖？
但陈晋却很直接的点点头接受周立海的信任，然后才给两人介绍道：“黄冕，我手下的经纪人。周立海，海盛房地产的老总，也就是凤凰城的开发公司。”
黄冕礼貌的跟周立海握了握手。
陈晋又道：“黄冕，你也看了房子，跟周总谈谈你对这个项目的看法怎么样？”
一听他这么说，周立海立刻认真起来，看着黄冕。
黄冕无奈的笑了笑，知道这是陈晋在考他，想了想之后才说道：“首先是项目本身竞争力的问题吧。”
“先看户型。110方的户型是两房朝北，一房朝南的。单纯这一点就会被客户诟病。然后是148方户型，虽然说是四房，但户型图上的比例不对。划分为书房的那个房间，实在是太小了，也就比个储藏间大点。”
“然后是销售模式的问题。刚才老大也说了，这种所谓的好感营销，虽然在某些情况下是有效果的，但就售楼处的情况来看，在东江市，或者说至少在齐山镇这一带并不吃香。”
“毕竟项目位于齐山镇和良山镇交界处，大量的居民都属于农民。你指望他们能明白投桃报李的道理，有点困难。售楼处也只会变成他们冬暖夏凉的大型休息室罢了。”
周立海闻言，尴尬道：“原来这个项目做的这么差吗？”
“老周。”陈晋这时才开口问道：“抛开销售团队不管。至少设计方面是你亲自把关的吧？”
“是的。”周立海有些崩溃的应道：“是从临州市跟过来的设计师。”
陈晋微微叹了口气：“怪我了，之前对项目关心的太少。看来项目在设计上也犯了跟销售一样的错误。”
“两房朝南和两房朝北，虽然看上去只是一个房间的差距，但这里毕竟是东江市，竞争太大，而且项目又这么多。客户的挑选余地就更大了。在临州市可以不在乎，但在这里，户型可是核心竞争力之一。”
陈晋说完，周立海已经陷入沉思了。
“你也别这么纠结了，好在至少没有一无是处。”陈晋笑道。
周立海立刻欣喜道：“还有救？”
“你来说。”陈晋又对黄冕说道。
黄冕点点头，只好继续道：“89方户型。虽然我没能仔细看，但是89方这个面积，正好卡在了1.5%契税以下。”
“目前绝大多数这个面积的户型都是两房，但这里却做了三房。”
周立海闻言，有些不好意思道：“因为是精装交付，所以就有赠送面积了，毕竟89方小房间的位置原本是公摊的设备区。稍微挪一挪设备的位置，就可以把面积送给客户了。”
“对！”黄冕立刻应道：“不管这部分面积是怎么来的，但89方做三房就是这个项目最大的竞争优势了。不管是做任何广告宣传，都应该无限放大这一点。”
“而且我刚才看了一下，似乎这个户型的数量还是最多的。也很适合拿来做文章。另外，其实精装修交付也是卖点之一。所以目前最好的销售策略，就是围绕89方户型来做文章，而不是为了贪图销售额去主推110方和148方。只要能先把销量带动起来，这两个户型自然会有成交的。”
黄冕说完，又补了一句：“这都是我自己胡乱瞎想的，如果有说错的地方，还请周总多多包涵呐。”
“小黄你这是说的哪里话？”周立海苦笑道：“你说的很多，是我自己一叶障目了。而且……”
他看了看陈晋，尴尬道：“也是我自己没本事，好好的老总，竟然被架空了！”
“不要抱怨噢！”陈晋笑道：“最多半个月，凤凰城还是你的凤凰城！”
周立海认真的点了点头，心悦臣服。
就连陈晋身边的一个手下，都能有这么好的针对性营销策略，周立海对陈晋的话是百分之百相信的。
他可以说是看着陈晋在短短时间里犹如火箭升空一般崛起的，对于陈晋能创造奇迹，早已经见怪不怪了！
信任，不都是基于这些的么？
陈晋又叮嘱了周立海一番，让他暂时安心，不要有任何举动之后，才驾车载着黄冕离开。
驶离凤凰城售楼处之后，黄冕才忍不住对陈晋问道：“老大，我刚才说的那些，对吗？”
他刚才可没装比，他是真不知道自己说的有几分道理？
陈晋笑道：“对，也不对。”
“你对于户型的理解很到位，看来最近确实没有偷懒。只不过对于营销的理解，还有些偏差。”
“偏差？”黄冕一愣，有些不解。
陈晋点点头，问道：“你应该明白为什么南方花园卖的这么差，但是清和苑和我们的碧海轩却一直成交活跃的原因吧？”
黄冕立刻应道：“当然了！跑开所有的配套不去比较，光是学区房的名头就能撑起半边天了。而且我还看过成交记录，今年成交活跃的小区，无一例外，全都是学区房。”
“所以呢？”陈晋继续问道。
“这个项目并没有配套学区吧？撑死了，也就是普通公立小学嘛。”黄冕皱眉说道。
陈晋微微一笑：“这就是需要营销的部分了。营销，更关键的，是这个‘营’字。经营好了，才能卖得好。”
而且从他刚才的焦急神态看来，这中年人对这个项目的关切是非常强烈而且真挚的。
这让他有些奇怪。
毕竟陈晋才是大股东，从中年人对陈晋的尊敬态度也能看出这一点。
按理说最关心凤凰城的应该就是陈晋，可为什么这中年人却……
除此之外，陈晋说的话也让黄冕十分的不解。
毕竟现在的行情可不太好，但陈晋却敢夸下海口，一定会给凤凰城一个“好结果”？
就目前的情况来看，无异于是天方夜谭！
但接下来的情况却更让他大跌眼镜了。
只听那中年人道：“陈总，有你这句话，我就放心了！”
黄冕闻言一愣，不明白到底是什么原因，让他对陈晋的信心大到了这个地步？
要知道，现在说的可是一个楼盘的结果啊！谁敢在这样的行情下保证一定能大卖？
但陈晋却很直接的点点头接受周立海的信任，然后才给两人介绍道：“黄冕，我手下的经纪人。周立海，海盛房地产的老总，也就是凤凰城的开发公司。”
黄冕礼貌的跟周立海握了握手。
陈晋又道：“黄冕，你也看了房子，跟周总谈谈你对这个项目的看法怎么样？”
一听他这么说，周立海立刻认真起来，看着黄冕。
黄冕无奈的笑了笑，知道这是陈晋在考他，想了想之后才说道：“首先是项目本身竞争力的问题吧。”
“先看户型。110方的户型是两房朝北，一房朝南的。单纯这一点就会被客户诟病。然后是148方户型，虽然说是四房，但户型图上的比例不对。划分为书房的那个房间，实在是太小了，也就比个储藏间大点。”
“然后是销售模式的问题。刚才老大也说了，这种所谓的好感营销，虽然在某些情况下是有效果的，但就售楼处的情况来看，在东江市，或者说至少在齐山镇这一带并不吃香。”
“毕竟项目位于齐山镇和良山镇交界处，大量的居民都属于农民。你指望他们能明白投桃报李的道理，有点困难。售楼处也只会变成他们冬暖夏凉的大型休息室罢了。”
周立海闻言，尴尬道：“原来这个项目做的这么差吗？”
“老周。”陈晋这时才开口问道：“抛开销售团队不管。至少设计方面是你亲自把关的吧？”
“是的。”周立海有些崩溃的应道：“是从临州市跟过来的设计师。”
陈晋微微叹了口气：“怪我了，之前对项目关心的太少。看来项目在设计上也犯了跟销售一样的错误。”
“两房朝南和两房朝北，虽然看上去只是一个房间的差距，但这里毕竟是东江市，竞争太大，而且项目又这么多。客户的挑选余地就更大了。在临州市可以不在乎，但在这里，户型可是核心竞争力之一。”
陈晋说完，周立海已经陷入沉思了。
“你也别这么纠结了，好在至少没有一无是处。”陈晋笑道。
周立海立刻欣喜道：“还有救？”
“你来说。”陈晋又对黄冕说道。
黄冕点点头，只好继续道：“89方户型。虽然我没能仔细看，但是89方这个面积，正好卡在了1.5%契税以下。”
“目前绝大多数这个面积的户型都是两房，但这里却做了三房。”
周立海闻言，有些不好意思道：“因为是精装交付，所以就有赠送面积了，毕竟89方小房间的位置原本是公摊的设备区。稍微挪一挪设备的位置，就可以把面积送给客户了。”
“对！”黄冕立刻应道：“不管这部分面积是怎么来的，但89方做三房就是这个项目最大的竞争优势了。不管是做任何广告宣传，都应该无限放大这一点。”
“而且我刚才看了一下，似乎这个户型的数量还是最多的。也很适合拿来做文章。另外，其实精装修交付也是卖点之一。所以目前最好的销售策略，就是围绕89方户型来做文章，而不是为了贪图销售额去主推110方和148方。只要能先把销量带动起来，这两个户型自然会有成交的。”
黄冕说完，又补了一句：“这都是我自己胡乱瞎想的，如果有说错的地方，还请周总多多包涵呐。”
“小黄你这是说的哪里话？”周立海苦笑道：“你说的很多，是我自己一叶障目了。而且……”
他看了看陈晋，尴尬道：“也是我自己没本事，好好的老总，竟然被架空了！”
“不要抱怨噢！”陈晋笑道：“最多半个月，凤凰城还是你的凤凰城！”
周立海认真的点了点头，心悦臣服。
就连陈晋身边的一个手下，都能有这么好的针对性营销策略，周立海对陈晋的话是百分之百相信的。
他可以说是看着陈晋在短短时间里犹如火箭升空一般崛起的，对于陈晋能创造奇迹，早已经见怪不怪了！
信任，不都是基于这些的么？
陈晋又叮嘱了周立海一番，让他暂时安心，不要有任何举动之后，才驾车载着黄冕离开。
驶离凤凰城售楼处之后，黄冕才忍不住对陈晋问道：“老大，我刚才说的那些，对吗？”
他刚才可没装比，他是真不知道自己说的有几分道理？
陈晋笑道：“对，也不对。”
“你对于户型的理解很到位，看来最近确实没有偷懒。只不过对于营销的理解，还有些偏差。”
“偏差？”黄冕一愣，有些不解。
陈晋点点头，问道：“你应该明白为什么南方花园卖的这么差，但是清和苑和我们的碧海轩却一直成交活跃的原因吧？”
黄冕立刻应道：“当然了！跑开所有的配套不去比较，光是学区房的名头就能撑起半边天了。而且我还看过成交记录，今年成交活跃的小区，无一例外，全都是学区房。”
“所以呢？”陈晋继续问道。
“这个项目并没有配套学区吧？撑死了，也就是普通公立小学嘛。”黄冕皱眉说道。
陈晋微微一笑：“这就是需要营销的部分了。营销，更关键的，是这个‘营’字。经营好了，才能卖得好。”