第167章 欺诈
推荐阅读： 邪王嗜宠：神医狂妃 邪王嗜宠鬼医狂妃 邪王嗜宠：鬼医狂妃 妖孽修真弃少 我寄人间 从今天起当首富 宠妻入骨：神秘老公有点坏 重生之再铸青春 超级修真弃少 修复师 万古第一神 我在坟场画皮十五年 裂天空骑 武神主宰 神医萌宝 重生南非当警察 神道仙尊 妖夫在上
接下来的日子，陆立风正式启动了“城中湾畔”项目的开发。按照前期的设计，“城中湾畔”是针对富人开发的高档住宅小区。小区内有山峦，有溪流，再结合欧式风格的建筑设计，非常吸引那些富人的目光。还未开盘，来看房的富人便络绎不绝。
陆立风还在几个报纸上版面上连续进行广告轰炸。将城中湾畔炒得火热，俨然是龙山市最好的楼盘。
为了在这个楼盘上获得最大的利益，在销售上，陆立风还听从杨柳的建议，在房屋的销售面积和公摊面积上作了一些手脚。
“城中湾畔下个月就要开盘了，今天，咱们讨论一下销售方案，大家都说说你们各自的意见。”这天上班之后，陆立风便召集销售部经理杨柳，以及财务部经理c工程部经理等人开会。
“城中湾畔虽然环境不错，但位置并不是太好，并非龙山市的中心城区，因此，我觉得每平26000元的价格比较合适。”工程部经理说道。
“26000元价格偏低了一点，前段华建公司开发的乌岭小区，建筑风格也是欧式的，位置并不必我们这里好多少，但开盘价是28000元。”财务部经理说道。
“不过，乌岭小区虽然是28000元每平，但是据我掌握的信息，销售情况并不好。已经开盘四个月了，才销售了120套。”杨柳说道。
“但我上周去看，发现很多栋楼都标着已出售啊，销售并不错嘛！”财务部经理说道。
“呵呵，那是因为你对房地产的销售内部并不了解，一般楼盘在开盘后，为了给客户一个销售非常火爆的错觉，销售人员会故意将一些并未销售出去的楼层标注为已售，目的就是要让客户觉得这楼盘很吃香，若不抓紧签约，好房子就没有了。”杨柳笑着解释道。
“哦，还有这种情况啊？”财务部经理显然对房地产行业还真是不熟悉。
“还有更出格的呢？等会我再说。”杨柳有些得意的说道，显然，因为她此前在华建公司干过，经验的确要丰富得多。
“杨经理，谈谈你的看法吧。”陆立风把杨柳从华建公司挖过来，就是为了这个楼盘的销售，因此想听听她的意见。
“我觉得，均价可以定在27000元每平，但是，为了公司的最大利益，可以在以下几个方面做做文章。”杨柳望着陆立风说道。
“嗯，什么文章，你继续说。”陆立风点点头。
“第一，将销售面积进行调整，使销售面积大于实际面积。”
“这怕不行吧，销售面积大于实际面积，业主知道了肯定会闹。而且，这也涉嫌欺诈啊！”陆立风摇摇头。
“其实，大家可能不知道，销售面积大于实际面积，在房地产行业是非常普遍的事情。因为开发商都知道，很少有业主去关注销售面积与实际面积之间的差异。即便关注了，一般业主也很少能发现这种差异，因为我们需要调整的差额并不大。”杨柳摇摇头。
“哦，那差额是多少呢？”
“一般将每套房屋的差额定在05至08平方左右。这么小的差额，对这种高端楼盘来说，即便业主去测量，也很少能将差异测量出来。因此，并不会引起客户的怀疑。”杨柳很有经验的说道。
“一套房屋多算05个平方，便可多得13500元，一千套房屋便可多得1350万元。这倒真是一项不小的收入啊！但是，这不是欺诈吗？不可不可。”陆立风摇摇头，虽然对能多赚千多万元垂涎，但是，想到这是欺诈客户，又觉得心有不忍。
他虽然知道房地产市场的一些潜规则，但是，在高云县开发教师新村项目时，他还是老老实实的按照实有面积来销售的。并没有坑那些收入有限的教师。现在想到要坑人，便觉得不可，摇头否决。
“怕什么啊，来买咱们这种高端楼盘的，都是有钱人，这些有钱人的钱财来得都很容易，你在这里不忍，而他可能还根本不在乎呢！”杨柳说道。
“是啊，来买这种高端楼盘的，并不是普通人，这些人的钱不赚白不赚。”财务部经理附和道。
“好，那你们认为定在每套房多出多少面积比较合适呢？”陆立风闷头想了一会，认可了杨柳的做法。
“每套房屋销售面积多算07个平方吧。这么小一点面积，业主根本发现不了的。”杨柳说道。
“那就依你的，销售时每套房的面积多算07个平方，还有其他的吗？”想到能凭空多挣千多万元，陆立风心中不禁暗自有些兴奋。
“还有就是在公摊面积上，每套房屋多算06至09个平方。”杨柳说道。
“在公摊面积上还多算啊？这样算法，业主不会发现吗？”陆立风心想，如果真是这样，那城中湾畔仅仅在公摊上又会多给自己挣千多万元。这挣钱真是太容易啊！
“公摊面积更难发现，因为一般业主根本就不知道怎么测算公摊。只有那种非常专业的人才知道，但是，这已经成了房地产行业的钱规则，大家都在这么做，所以，根本不用担心。”杨柳说道。
“哦，那你说说看，公摊怎么算呢？怎么算才不会引起业主的怀疑呢？”陆立风虽然对房地产行业的欺诈有些了解，但是，现在才发现，他所了解的还很不够。
“在楼盘开盘时，增加公共建筑的内容，将独立烟囱c烟道c水塔c储仓c车库和地下室等建筑构件或建筑物内外的操作平台，上料平台等都计算到公摊面积之内。还有，一些技术层，夹层等也计入公摊面积内。这样一来，公摊涉及到这么项目，你说楼道的公摊是多少，电梯的公摊是多少，公共绿地的公摊是多少，一般业主怎么去测量啊？这还不都是我们说了算，只要不过份即可。所以，几乎所有的房开商都会增加公摊。”杨柳说道。
“呵呵，这好像也太狠了点啊！”
“在公摊面积上做文章，没有什么奇怪的，你不做，人家还笑话你傻呢！”杨柳说道。
既然这是行业规则，反正来这里买房的都是有钱人，那咱就按照行业规则来做吧。陆立风心中已经没有了刚才的那种负罪感。问道：“公摊面积又多算多少合适呢？”
“每套房屋多算08个平方的公摊吧。”杨柳说道。
“你在华建公司时，华建公司是不是这样做的啊？“陆立风见杨柳说起这些欺诈客户的行为振振有词，觉得华建公司肯定就是这样做的。
“呵呵，不仅华建公司是这样做的，我敢保证，百分之八十的房地产公司都存在这种行为。”
“好，那就按照杨经理的意思办，公摊面积每套多算08个平方。“陆立风点头说道。
然后，又讨论了一些从业主身上发财的办法，讨论会开了一整天，基本上敲定了“城中湾畔”的销售方案。
因为杨柳的方案，陆立风将能从这个项目中多挣近三千万元，虽然心中对那些未来的业主有些愧疚，但钱不咬手，陆立风还是非常高兴。因此，散会之后，便邀请几个部门经理一起吃饭。饭毕之后，又请大家去ktv唱歌喝酒！
参股煤矿，完成救国路项目的改造，陆立风的实力大增，恰好“城中湾畔”项目的设计草案已经出来，在经过几次论证，又进行反复修改之后，最后按照陆立风的想法定稿。
于是，工程项目开始进行施工阶段。虽然说房地产开发就是烧钱，需要的投资非常大。但由于施工队是陆立风自己的，而且在资金紧张时，还可以在工人的工资支付时间上做做文章，当然，陆立风对自己的施工工人还是不错的，如果发生拖欠工资的现象，事后必定会给予一些补偿，所以，几年来，他的员工队伍还是非常稳定的。也正因如此，陆立风在资金并不是很雄厚的情况下，便开始进行高端楼盘的开发。
“城中湾畔”开工了，为了圈拢资金，还在挖地基，陆立风便安排广告，安排销售。在一段时间内，城中湾畔的广告不仅在电视上，还在报纸和各种平面媒体上出现。
因为广告轰炸得不错，来看房的人很多，看房后便订房的人也不少。这样一来，大大的缓解了陆立风资金的压力。不但能保障城中湾畔的施工需求。而且，还有了几千万的结余。
账上有了钱，陆立风便开始着手购买新的地皮，为下一个项目储存土地。经过打听，得知龙山市向阳村有一块地皮要出售，陆立风于是带着杨柳等人前去了解情况。
向阳村处于龙山市的城乡结合部，原来主要是种植蔬菜，供给龙山市的菜市场，曾经为龙山市的菜篮子工程做了不小的贡献。但是，随着城市规模的扩大，向阳村逐渐被高楼大厦所吞没。原来肥沃的蔬菜地上种植了大量的房屋，而越来越少的耕地也是价值倍增，最初才十几万元每亩的农田，现在已经是几十万上百万元每亩的价格。
陆立风还在几个报纸上版面上连续进行广告轰炸。将城中湾畔炒得火热，俨然是龙山市最好的楼盘。
为了在这个楼盘上获得最大的利益，在销售上，陆立风还听从杨柳的建议，在房屋的销售面积和公摊面积上作了一些手脚。
“城中湾畔下个月就要开盘了，今天，咱们讨论一下销售方案，大家都说说你们各自的意见。”这天上班之后，陆立风便召集销售部经理杨柳，以及财务部经理c工程部经理等人开会。
“城中湾畔虽然环境不错，但位置并不是太好，并非龙山市的中心城区，因此，我觉得每平26000元的价格比较合适。”工程部经理说道。
“26000元价格偏低了一点，前段华建公司开发的乌岭小区，建筑风格也是欧式的，位置并不必我们这里好多少，但开盘价是28000元。”财务部经理说道。
“不过，乌岭小区虽然是28000元每平，但是据我掌握的信息，销售情况并不好。已经开盘四个月了，才销售了120套。”杨柳说道。
“但我上周去看，发现很多栋楼都标着已出售啊，销售并不错嘛！”财务部经理说道。
“呵呵，那是因为你对房地产的销售内部并不了解，一般楼盘在开盘后，为了给客户一个销售非常火爆的错觉，销售人员会故意将一些并未销售出去的楼层标注为已售，目的就是要让客户觉得这楼盘很吃香，若不抓紧签约，好房子就没有了。”杨柳笑着解释道。
“哦，还有这种情况啊？”财务部经理显然对房地产行业还真是不熟悉。
“还有更出格的呢？等会我再说。”杨柳有些得意的说道，显然，因为她此前在华建公司干过，经验的确要丰富得多。
“杨经理，谈谈你的看法吧。”陆立风把杨柳从华建公司挖过来，就是为了这个楼盘的销售，因此想听听她的意见。
“我觉得，均价可以定在27000元每平，但是，为了公司的最大利益，可以在以下几个方面做做文章。”杨柳望着陆立风说道。
“嗯，什么文章，你继续说。”陆立风点点头。
“第一，将销售面积进行调整，使销售面积大于实际面积。”
“这怕不行吧，销售面积大于实际面积，业主知道了肯定会闹。而且，这也涉嫌欺诈啊！”陆立风摇摇头。
“其实，大家可能不知道，销售面积大于实际面积，在房地产行业是非常普遍的事情。因为开发商都知道，很少有业主去关注销售面积与实际面积之间的差异。即便关注了，一般业主也很少能发现这种差异，因为我们需要调整的差额并不大。”杨柳摇摇头。
“哦，那差额是多少呢？”
“一般将每套房屋的差额定在05至08平方左右。这么小的差额，对这种高端楼盘来说，即便业主去测量，也很少能将差异测量出来。因此，并不会引起客户的怀疑。”杨柳很有经验的说道。
“一套房屋多算05个平方，便可多得13500元，一千套房屋便可多得1350万元。这倒真是一项不小的收入啊！但是，这不是欺诈吗？不可不可。”陆立风摇摇头，虽然对能多赚千多万元垂涎，但是，想到这是欺诈客户，又觉得心有不忍。
他虽然知道房地产市场的一些潜规则，但是，在高云县开发教师新村项目时，他还是老老实实的按照实有面积来销售的。并没有坑那些收入有限的教师。现在想到要坑人，便觉得不可，摇头否决。
“怕什么啊，来买咱们这种高端楼盘的，都是有钱人，这些有钱人的钱财来得都很容易，你在这里不忍，而他可能还根本不在乎呢！”杨柳说道。
“是啊，来买这种高端楼盘的，并不是普通人，这些人的钱不赚白不赚。”财务部经理附和道。
“好，那你们认为定在每套房多出多少面积比较合适呢？”陆立风闷头想了一会，认可了杨柳的做法。
“每套房屋销售面积多算07个平方吧。这么小一点面积，业主根本发现不了的。”杨柳说道。
“那就依你的，销售时每套房的面积多算07个平方，还有其他的吗？”想到能凭空多挣千多万元，陆立风心中不禁暗自有些兴奋。
“还有就是在公摊面积上，每套房屋多算06至09个平方。”杨柳说道。
“在公摊面积上还多算啊？这样算法，业主不会发现吗？”陆立风心想，如果真是这样，那城中湾畔仅仅在公摊上又会多给自己挣千多万元。这挣钱真是太容易啊！
“公摊面积更难发现，因为一般业主根本就不知道怎么测算公摊。只有那种非常专业的人才知道，但是，这已经成了房地产行业的钱规则，大家都在这么做，所以，根本不用担心。”杨柳说道。
“哦，那你说说看，公摊怎么算呢？怎么算才不会引起业主的怀疑呢？”陆立风虽然对房地产行业的欺诈有些了解，但是，现在才发现，他所了解的还很不够。
“在楼盘开盘时，增加公共建筑的内容，将独立烟囱c烟道c水塔c储仓c车库和地下室等建筑构件或建筑物内外的操作平台，上料平台等都计算到公摊面积之内。还有，一些技术层，夹层等也计入公摊面积内。这样一来，公摊涉及到这么项目，你说楼道的公摊是多少，电梯的公摊是多少，公共绿地的公摊是多少，一般业主怎么去测量啊？这还不都是我们说了算，只要不过份即可。所以，几乎所有的房开商都会增加公摊。”杨柳说道。
“呵呵，这好像也太狠了点啊！”
“在公摊面积上做文章，没有什么奇怪的，你不做，人家还笑话你傻呢！”杨柳说道。
既然这是行业规则，反正来这里买房的都是有钱人，那咱就按照行业规则来做吧。陆立风心中已经没有了刚才的那种负罪感。问道：“公摊面积又多算多少合适呢？”
“每套房屋多算08个平方的公摊吧。”杨柳说道。
“你在华建公司时，华建公司是不是这样做的啊？“陆立风见杨柳说起这些欺诈客户的行为振振有词，觉得华建公司肯定就是这样做的。
“呵呵，不仅华建公司是这样做的，我敢保证，百分之八十的房地产公司都存在这种行为。”
“好，那就按照杨经理的意思办，公摊面积每套多算08个平方。“陆立风点头说道。
然后，又讨论了一些从业主身上发财的办法，讨论会开了一整天，基本上敲定了“城中湾畔”的销售方案。
因为杨柳的方案，陆立风将能从这个项目中多挣近三千万元，虽然心中对那些未来的业主有些愧疚，但钱不咬手，陆立风还是非常高兴。因此，散会之后，便邀请几个部门经理一起吃饭。饭毕之后，又请大家去ktv唱歌喝酒！
参股煤矿，完成救国路项目的改造，陆立风的实力大增，恰好“城中湾畔”项目的设计草案已经出来，在经过几次论证，又进行反复修改之后，最后按照陆立风的想法定稿。
于是，工程项目开始进行施工阶段。虽然说房地产开发就是烧钱，需要的投资非常大。但由于施工队是陆立风自己的，而且在资金紧张时，还可以在工人的工资支付时间上做做文章，当然，陆立风对自己的施工工人还是不错的，如果发生拖欠工资的现象，事后必定会给予一些补偿，所以，几年来，他的员工队伍还是非常稳定的。也正因如此，陆立风在资金并不是很雄厚的情况下，便开始进行高端楼盘的开发。
“城中湾畔”开工了，为了圈拢资金，还在挖地基，陆立风便安排广告，安排销售。在一段时间内，城中湾畔的广告不仅在电视上，还在报纸和各种平面媒体上出现。
因为广告轰炸得不错，来看房的人很多，看房后便订房的人也不少。这样一来，大大的缓解了陆立风资金的压力。不但能保障城中湾畔的施工需求。而且，还有了几千万的结余。
账上有了钱，陆立风便开始着手购买新的地皮，为下一个项目储存土地。经过打听，得知龙山市向阳村有一块地皮要出售，陆立风于是带着杨柳等人前去了解情况。
向阳村处于龙山市的城乡结合部，原来主要是种植蔬菜，供给龙山市的菜市场，曾经为龙山市的菜篮子工程做了不小的贡献。但是，随着城市规模的扩大，向阳村逐渐被高楼大厦所吞没。原来肥沃的蔬菜地上种植了大量的房屋，而越来越少的耕地也是价值倍增，最初才十几万元每亩的农田，现在已经是几十万上百万元每亩的价格。