《房产大玩家》正文 405.被忽略的关键！（3/5，求订阅！）
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“这样一来，我们大概可以在半年内回款，并且还能产生至少六七个亿的利润。而且借助这第一个项目的成功，也能够以其特殊性制造一定的知名度，打开市场局面……”
陈晋滔滔不绝的说着，一副要长篇大论的模样。
“等等！小陈，你先等等！”祁旭光见陈晋正在兴头上就要说下去，连忙摆手道：“只要可以出售，好处在哪我都很清楚，但是关键在于咱们怎么样可以达到‘卖’这个目的呢？”
祁旭光这是真心求教了！
他作为一个浸淫房地产行业十几年的老油条，真是做梦都想不到自己竟然有一天会问出这种问题！
“你说的每个字我都明白，意思我也理解，但我听不懂啊！”祁旭光无奈的笑道。
陈晋点点头：“祁哥，你说说看，有哪些不明白的地方？”
“额~怎么弄到这块地的问题，既然你说已经搞定了，我就不问了。”祁旭光先是说道，接着又道：“其他的么~第一，只有一本大土地证，又不能分割产权，我们该怎样让客户接受这种20年长租使用权的产品形式？”
“第二，监管部门这一关要怎么过？既然是拿来住人的公寓，民用水电得有吧？管道煤气得配吧？商业用地怎么进行这些申报？”
“第三，就算以上问题都解决了，没产权的房子，要怎样卖到12000的单价？”
“第四，产品属性的问题，建成多大的公寓合适？另外按照东江市目前的房价，如果手头拥有几十万现金的话，完全可以选择正常住宅，安安稳稳的独立70年产权，何必要来购买我们的无产权房子呢？”
“第五，也是最关键的一点，既然是20年的长租，那么到期之后怎么处理这批房子呢？总不可能是收回吧？那样的话，搞不好一套都卖不出去！”
祁旭光一口气问了这么一串问题，差点没把他自己憋死。
问完了之后，他就自己倒上一杯酒，“滋溜”一下干掉，但同样心潮彭拜！
因为他很清楚，陈晋既然敢提出这个方案来，那么就一定有相应的对策了。他现在纯粹是好奇而已，到底怎么样可以把这么一个“非主流”的项目做成一个成功的产品来打开万宇公司的市场局面？
陈晋听了他问的这几个问题，也不由得暗暗点头。祁旭光确实是老油条，一下子就抓住了核心问题！
他笑道：“祁哥，你听我慢慢给你解释。”
“首先呢，这样的产品形式只要包装得当，营销得当，我个人认为客户并不难接受。就好像买商铺一样，非住宅，40年产权，赚的无非就是个租金而已嘛。咱们20年的长租使用权，其实形式上是一样的。”
“目前工业区附近的农民房单间出租价格，就已经在800-1000块一个月左右了。等到工业区改建项目全部完工，可以预见的是，那里会变成像听涛科技园一样，企业扎堆的板块，相对于工厂来说，提供的就业岗位多了不知道多少倍吧？”
祁旭光点头道：“这没错。工厂一个车间撑死了百八十人。但同样占地面积的写字楼，搞不好能提供十几倍的就业岗位。”
“那就对了嘛。人口密集度一上来，紧接着的就是租赁市场的活跃。要知道，在目前的环境下，买卖业务越萎缩，租赁业务就越活跃。现在连农民房都要1000一个月了，附近的精装修公寓，已经要1800-2400一个月的价格了。”
“你可别忘了，等一两年以后项目完工，到时候火车北站的改建可就已经开始了，前景是完全能看见的。工业区摇身一变，成了高新科技园，我估计精装修公寓的月租金，至少也会涨到3000-3500一个月。”
陈晋非常自信的说道：“咱们的公寓，可以定在35方左右一间，12000的价格，一间就是42万左右。哪怕以3000的房租计算，12年左右就回本了。剩下的8年使用权，就是客户的净利润！就算算上总共一年左右的空置期，净利润也在7年25万左右。”
他接着道：“我这还是不计算随着将来火车北站改建完成后，带动周边高速发展而造成的租金上涨。所以我可以说，只要买这个公寓，就是稳赚不亏的。既然稳赚不亏，客户为什么接受不了？”
“那监管部门这一关……？”祁旭光不由得提醒道。
陈晋哼道：“那就更简单了。扶植第三产业本就是国家的现行政策，别忘了，我们是提供租赁业务，可不是在卖房子，算第三产业的范畴内。甚至我现在就可以负责任的说，到时候只要项目动工，民用水电和管道煤气的铺设，我都可以搞定。”
祁旭光一愣，随即想到陈晋和吴德民的关系，再套上“扶植第三产业”的高帽子，这还真不是多难办的事情。
陈晋继续道：“至于你的第三、第四个问题，其实是一个问题，无非就是咱们的房子能不能‘租’出去罢了。”
“没错。”祁旭光应道：“价格问题，和市场接受度的问题。”
陈晋应道：“祁哥，你忘记最重要的一点了！”
“什么？”祁旭光一怔。
“这几年，在房地产上面尝到甜头的人，太多太多了！有多少人因为买了套房子开始发家致富，我想不需要我来给你举例子了吧？”陈晋悠悠道。
祁旭光眨了眨眼，兀自一笑。这不是废话么？既得利益群体有多么庞大，他比谁都清楚！
“所以！”陈晋忽然道：“只要有利可图，有没有产权，这有什么关系吗？咱们卖40多万一套，搞不好过个三五年的，等火车北站一建成，行情涨了呢？咱们的房子的价格涨到了50万，60万甚至是100万一套呢？那些尝到甜头的人，绝不可能放弃这种机会！”
“到那个时候，客户还会纠结租几年能回本的事情吗？”陈晋反问道。
祁旭光已经听傻了！
他忽然发现自己的思维已经被多年的从业经历给限制住了，陈晋说的这些，都是他根本就没有想过的方向！
“关于你最后一个问题嘛……”陈晋倒上酒说道：“等20年期限到了，咱们就效仿土地证到期续费的方式嘛，收一笔续约费用，钱不在多，走个形式，再续给客户20年的长期使用权，不就行了么？”
“祁哥，其实你还忽略了咱们这个项目，最最重要的一个特点！”陈晋得意的喝了一杯说道。
祁旭光反正是已经彻底摆正了心态，虚心学习了。
于是他问道：“小陈，你就直说吧！我承认，我的脑子远没有你的灵活！”
陈晋滔滔不绝的说着，一副要长篇大论的模样。
“等等！小陈，你先等等！”祁旭光见陈晋正在兴头上就要说下去，连忙摆手道：“只要可以出售，好处在哪我都很清楚，但是关键在于咱们怎么样可以达到‘卖’这个目的呢？”
祁旭光这是真心求教了！
他作为一个浸淫房地产行业十几年的老油条，真是做梦都想不到自己竟然有一天会问出这种问题！
“你说的每个字我都明白，意思我也理解，但我听不懂啊！”祁旭光无奈的笑道。
陈晋点点头：“祁哥，你说说看，有哪些不明白的地方？”
“额~怎么弄到这块地的问题，既然你说已经搞定了，我就不问了。”祁旭光先是说道，接着又道：“其他的么~第一，只有一本大土地证，又不能分割产权，我们该怎样让客户接受这种20年长租使用权的产品形式？”
“第二，监管部门这一关要怎么过？既然是拿来住人的公寓，民用水电得有吧？管道煤气得配吧？商业用地怎么进行这些申报？”
“第三，就算以上问题都解决了，没产权的房子，要怎样卖到12000的单价？”
“第四，产品属性的问题，建成多大的公寓合适？另外按照东江市目前的房价，如果手头拥有几十万现金的话，完全可以选择正常住宅，安安稳稳的独立70年产权，何必要来购买我们的无产权房子呢？”
“第五，也是最关键的一点，既然是20年的长租，那么到期之后怎么处理这批房子呢？总不可能是收回吧？那样的话，搞不好一套都卖不出去！”
祁旭光一口气问了这么一串问题，差点没把他自己憋死。
问完了之后，他就自己倒上一杯酒，“滋溜”一下干掉，但同样心潮彭拜！
因为他很清楚，陈晋既然敢提出这个方案来，那么就一定有相应的对策了。他现在纯粹是好奇而已，到底怎么样可以把这么一个“非主流”的项目做成一个成功的产品来打开万宇公司的市场局面？
陈晋听了他问的这几个问题，也不由得暗暗点头。祁旭光确实是老油条，一下子就抓住了核心问题！
他笑道：“祁哥，你听我慢慢给你解释。”
“首先呢，这样的产品形式只要包装得当，营销得当，我个人认为客户并不难接受。就好像买商铺一样，非住宅，40年产权，赚的无非就是个租金而已嘛。咱们20年的长租使用权，其实形式上是一样的。”
“目前工业区附近的农民房单间出租价格，就已经在800-1000块一个月左右了。等到工业区改建项目全部完工，可以预见的是，那里会变成像听涛科技园一样，企业扎堆的板块，相对于工厂来说，提供的就业岗位多了不知道多少倍吧？”
祁旭光点头道：“这没错。工厂一个车间撑死了百八十人。但同样占地面积的写字楼，搞不好能提供十几倍的就业岗位。”
“那就对了嘛。人口密集度一上来，紧接着的就是租赁市场的活跃。要知道，在目前的环境下，买卖业务越萎缩，租赁业务就越活跃。现在连农民房都要1000一个月了，附近的精装修公寓，已经要1800-2400一个月的价格了。”
“你可别忘了，等一两年以后项目完工，到时候火车北站的改建可就已经开始了，前景是完全能看见的。工业区摇身一变，成了高新科技园，我估计精装修公寓的月租金，至少也会涨到3000-3500一个月。”
陈晋非常自信的说道：“咱们的公寓，可以定在35方左右一间，12000的价格，一间就是42万左右。哪怕以3000的房租计算，12年左右就回本了。剩下的8年使用权，就是客户的净利润！就算算上总共一年左右的空置期，净利润也在7年25万左右。”
他接着道：“我这还是不计算随着将来火车北站改建完成后，带动周边高速发展而造成的租金上涨。所以我可以说，只要买这个公寓，就是稳赚不亏的。既然稳赚不亏，客户为什么接受不了？”
“那监管部门这一关……？”祁旭光不由得提醒道。
陈晋哼道：“那就更简单了。扶植第三产业本就是国家的现行政策，别忘了，我们是提供租赁业务，可不是在卖房子，算第三产业的范畴内。甚至我现在就可以负责任的说，到时候只要项目动工，民用水电和管道煤气的铺设，我都可以搞定。”
祁旭光一愣，随即想到陈晋和吴德民的关系，再套上“扶植第三产业”的高帽子，这还真不是多难办的事情。
陈晋继续道：“至于你的第三、第四个问题，其实是一个问题，无非就是咱们的房子能不能‘租’出去罢了。”
“没错。”祁旭光应道：“价格问题，和市场接受度的问题。”
陈晋应道：“祁哥，你忘记最重要的一点了！”
“什么？”祁旭光一怔。
“这几年，在房地产上面尝到甜头的人，太多太多了！有多少人因为买了套房子开始发家致富，我想不需要我来给你举例子了吧？”陈晋悠悠道。
祁旭光眨了眨眼，兀自一笑。这不是废话么？既得利益群体有多么庞大，他比谁都清楚！
“所以！”陈晋忽然道：“只要有利可图，有没有产权，这有什么关系吗？咱们卖40多万一套，搞不好过个三五年的，等火车北站一建成，行情涨了呢？咱们的房子的价格涨到了50万，60万甚至是100万一套呢？那些尝到甜头的人，绝不可能放弃这种机会！”
“到那个时候，客户还会纠结租几年能回本的事情吗？”陈晋反问道。
祁旭光已经听傻了！
他忽然发现自己的思维已经被多年的从业经历给限制住了，陈晋说的这些，都是他根本就没有想过的方向！
“关于你最后一个问题嘛……”陈晋倒上酒说道：“等20年期限到了，咱们就效仿土地证到期续费的方式嘛，收一笔续约费用，钱不在多，走个形式，再续给客户20年的长期使用权，不就行了么？”
“祁哥，其实你还忽略了咱们这个项目，最最重要的一个特点！”陈晋得意的喝了一杯说道。
祁旭光反正是已经彻底摆正了心态，虚心学习了。
于是他问道：“小陈，你就直说吧！我承认，我的脑子远没有你的灵活！”