49.新的选择
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放下电话的张微看了眼门外, 从她的角度, 她隐约看到他从口袋里掏出什么东西, 又塞回了抽屉里，心中升起了“果然如此”的想法。
在这种时候, 随便一点小事, 都有可能成为引爆雷磊这个□□桶的□□，张微想了想，并没有立刻出去质问他。
只是在带着江山去开会前, 张微目光从陆春来身上扫过, 状似随意地点了他的名字。
“陆春来？”
“在，经理。”
“你也是混迹市场多年的老手了, 今天早上去新售楼部的培训, 你和雷磊一起吧。”张微说完就脚步匆匆地往外走，根本不给雷磊反应过来的时间。
“就当熟悉熟悉新售楼部。”
因为电话的耽搁, 她和江山到会议室的时候已经算来得晚的了，江山看了眼会务那边，见总经办来了好几个人, 就知道今天这会议级别不低，连忙过去帮忙端茶倒水。
等所有人来齐，董事长还是没到, 总经办又打了好几个电话, 到了约定会议时间的一刻钟以后, 董事长才姗姗来迟。
会议的主题是今年和明年两年度的拿地开发计划, 对于一家房地产公司来说, 可谓是重点项目之一，也是让公司里众多部门关心的问题。
投资部、开发部、设计部和工程部都因为一年多没有开发新的地块而闲散着，董事长用“市场部没有就位”为理由，推辞了童威好多次拿地的申请，如今市场部已经就位，再也找不到推辞的借口了，童威立刻趁热打铁重新又提起了拿地开发计划。
“……在土地交易完全市场化的背景下，地产商在不可替代资源上的独占性已不复存在，随着存量土地资源的逐步消耗，这一方面的优势正在迅速弱化并日渐消亡。尤其是我们公司，因为过往成绩和对开发上的谨慎，对于土地位置、周边环境的要求更高。”
作为一个曾经拿下过本市超过七成楼盘代理的公司老总，童威的口才和说服力在整个连成中都是数一数二的。
“所以，根据我们投资、开发两个部门一年多来搜集来的信息，再综合市场情况，最终选择出的几块目标地块。”
童威站在投影幕前，向所有人展示着投资开发部的选择。
江山坐在讲台下面，一边开着录音笔，一边用笔仔细地记着童威所有的话。
“地块一，编号1615号，属于老城和新城交接地段。配套完善周边人口基数大，但尚未进入招、拍、挂阶段，属于政府储备地段，还没有开始动迁，目前还在一级土地开发阶段；风险是要通过帮政府做一级开发‘从小培养’，在二级开发拿地中掌握主动权，有可能会竹篮打水一场空。”
“地块二，编号1622号，华强纺织厂企业用地，因新厂房搬去开发区，原市中心地块旧厂房闲置，拟补交土地出让金变更土地性质，成为开发用地，再将地转让。风险是华强纺织厂有国有股份，拿到地后，可能要保留一部分房源交给华强，作为利润分成。”
她还是新人，很多名次也有些模糊，一边记录，一边用手机悄悄上百度搜索，在知道“一级开发”和“二级开发”的区别后，才继续进行着记录。
“地块三，编号1631号，二级开发，已进入招标挂阶段的净地，无任何产权和拆迁遗留问题，属于湖西区地块。地块周边有成熟的写字楼、商务区，缺点是土地面积过大，投资风险大，且地价过高、在本市地块中热度极高，容易在竞拍中出现高溢价从而使得楼面价虚高，最终出现价格天花板；”
“地块四，编号1644号，转让土地项目。该地块属于文峰集团在本市的储备土地，有意转让或共同开发。土地位于市中心位置，原机床厂地块，属于商住性质的净地，无整迁风险，属于优质地块，但连成从未有过合作开发先例。”
她并没有记录每块地块的面积、价格等等，这些数据开发部都已经发给了他们，她记录的都是童威讲述而没有写在演示文稿里的重点，格外突出风险和优缺点上。
因为这一次的会议记录派了总经办的老员工何琪做，坐在江山旁边的小叶就不免有些无聊，见江山在本子上不停写写画画，伸头看了一眼，不解地压低了声音问：
“江山，你记这个干吗？”
“我是市场部的，后期很可能要参与到市场调研里去，所以多记点没错。”江山小小声地回答她。
“你不是想回总经办吗？”小叶闻言一愣，而后惊讶地问，“你现在想留在市场部了？”
“我之前表现的这么明显吗？”
江山瞪大了眼睛。
小叶默默点了点头。
就在江山正在懊恼着自己情商低的时候，会议桌前的李主任对她们招了招手，示意给桌子上加水，江山和小叶连忙缩起脖子，合本子的合本子，拿茶盘的茶盘，去做自己该做的会务工作。
听完童威报告的董事长连国强脸上看不出喜好，只仔细看着手边的地块资料，而后淡淡地问会议室里其他部门的负责人：
“你们有什么意见吗？”
“昨天我们已经开过一轮会了，财务部和投资部一起加了班，根据这两年度的投资营业报告进行分析，我建议今年对土地储备的投资不要超过十亿。”
财务总监说出自己的意见。“高过这个数字的话，集团的资金流就要承受一定的压力和风险。”
“不超过十亿的话……”
连国强估算了下四块地块的土地成本，得到了结果。
“……就是说，这四块目标地块，最多只能选择两块。”
“是这样的。”
童威点了点头。
“虽然有四块地块备选，但不代表都要拿下，如果市场评估不合格的话……”
他看了眼张微。
“……那一块都不拿也是可以的。”
“我想问问，投资部为什么选择这些地。”
营销总监黄总皱着眉头，“尤其是华强纺织厂的那块地，据我所知，华强的厂房搬迁了已经有两年了，华强一直在寻找承接方，可是两年里换了数家公司洽谈都没有谈成，这其中一定是有什么不好明说的原因。”
“是这样的。”投资部的经理开口解释，“华强纺织厂里有一部分员工宿舍，是当年单位福利分房的房子，这些员工一直住在厂里，现在厂房搬迁，他们不同意还迁到开发区的新厂房里，所以华强希望承接土地的开发商能将拆迁补偿款在招拍挂费用里支出，或者还迁这些员工同等面积的新房。”
“这就说的通了。”连国强点头，“那一共要安置的员工有多少人？”
“两百七十一人。”
投资部的经理看了看资料，回答。
“这么多？”
这位董事长皱起了眉头。
“原本没这么多，只是知道自己厂要搬迁的消息后，很多原本没有产权只是租住的员工也纷纷自费买下了宿舍的产权，单位房就变成了房改房。还有很多厂里的领导家属……”
投资部的经理点到即止。
于是所有人都了然。
这种事情很普通，反正是厂房，空地多得是，改几个办公楼变宿舍楼也容易，通过一些非常规手段，即使是工业用地也能编出许多“宿舍”来。
“但是这个地块的位置确实不可复制，十分稀缺。周边步行五分钟时间就有三甲医院、重点学区，又在老城区，生活方便。为了方便进出货，华强附近就有三个大停车场，如果项目开发，会有很多便利。”
投资部的经理实事求是的说。
“这也是我们投资部一致看好的地块，就是想要成功将它拿到手，可能要耗费不少人力物力。”
“你们有什么意见？”
“我倾向于选择和文峰集团共同开发1644地块。”黄总说，“文峰集团进入本市不久，虽然实力雄厚，但发展却很慢，对方急于合作共同发展，在这个时机合作可以达到双赢的目的。而且对于资金的压力和风险也会减少。”
他顿了顿，又说：“文峰集团也一直在对我们集团抛出橄榄枝。最近他们新开发的楼盘，就是找我们的子公司奇正代理的，我认为他们也有合作的诚意。双方都愿意合作的话，项目可以推动的很快。”
听到黄总推荐文峰集团，开发部和项目部的负责人心里都有些不赞同。
现在连成隐隐有些传闻，说黄总这段时间里，下班后一直跟文峰的总经理在应酬，两人关系好的称兄道弟，在这种情况下，黄总推荐文峰集团的那块地，就有些站不住脚。
但这些话又不能在会议桌上说，他们也只能将话杵在心里难说开。
“张微，你觉得呢？”
谁也没想到，连国强跳过各个老总级别的领导层，直接问起只是中层的张微。
“你是市场部经理，以你的市场经验和多年的售房经验，你觉得哪块地块比较好？”
听到连国强跳过工程部、设计部甚至营销部和销售部直接问起市场部，每个人心中都有了些小九九，思考着公司的风向变化。
就连张微都没想到董事长会点她的名，在思考了片刻后，她摇了摇头。
“对我来说，现在这四块地块都只是纸上的数据，我没办法给出‘我的建议’，就算给出建议也是没有用的建议。这个答案要我们市场部进行过实地调研后才能确定。”
这话说完，黄总的脸色就有点不好看，看着张微的表情也带着不悦。
童威倒是松了口气，他之前说那番话的意思也就是希望市场部能尽快介入调研阶段，推进他的拿地进程，现在张微这么说了，董事长就必须要给个确切的回应。
果然，听到张微的话，连国强赞许地说：“你说的没错，没有为了表现自己的能力和眼光夸夸其谈。那实地调研和可行性报告就交给你们了。”
张微连忙应承。
“销售部、营销策划部和投资、开发、财务等各部门要给予市场部协助，我希望能尽快看到让我满意的结果，集团一年多没有拿地，外界也有了些不好的风声。”
连国强笑笑说。
“很多老业主都在等着我们开发新的楼盘，不该辜负他们的期望啊！”
一时间，开发部、设计部和工程部的负责人几乎是激动的差点当场鼓起掌来。地一拿，他们就要连轴转了，只有连轴转起来，才有新的经济效益。
这几年营销策划和销售部几个营销部门的年终奖和业绩奖拿的其他部门都眼红，可惜公司没有新的项目开发，也就只能眼红红。
会议开完，一直很忙的董事长连国强就急着要去市里开一个有关房企的会议，他一走，这会没谈几下就散了。
虽然会议结束了，可人都没走，围着张微兴致勃勃地说着他们关于地块方面的意见，在董事长那里不好随便发言，在张微这里说说却是没什么问题的。
何琪还在整理会议记录，江山和小叶就收拾着会议室，其中几个老总把江山也当成了总经办新来的实习生，一下子让她帮着复印几张东西，一下子让她帮着跑腿去办公室拿些资料或是什么私人物品，江山来来回回跑了无数趟，抬头看已经到了吃饭的时间，有些着急。
那边小叶早就收拾好了，正准备和何琪一起离开，见江山还在忙活，何琪没让招呼她，叫小叶先走了。
好不容易会议室里人都走的差不多了，张微让江山把整理好的资料送回去，顺便去吃饭，江山终于松了口气，抱着资料就往楼上跑。
上楼时，设计部的经理喊住了她。
“那个谁……”
江山一开始没反应过来是喊她，直到对方从后面拍了她的肩膀才反应过来，顿住了脚步。
江山参与了近十场会务工作，这位设计部的经理几乎都在，她也一直替他端茶倒水做各种服务，她记得他问过自己好几次名字。
可刚刚他喊自己，还是喊“那个谁”。
“你这小姑娘，怎么心不在焉的，我喊你你没听到吗？”
设计部的经理皱着眉，带着一丝命令地口气指示着。
“我记得你字写的挺好看的？”
“我们部门有一份设计图需要手写字体，你帮我们的设计图标识几张设计说明吧。”
在这种时候, 随便一点小事, 都有可能成为引爆雷磊这个□□桶的□□，张微想了想，并没有立刻出去质问他。
只是在带着江山去开会前, 张微目光从陆春来身上扫过, 状似随意地点了他的名字。
“陆春来？”
“在，经理。”
“你也是混迹市场多年的老手了, 今天早上去新售楼部的培训, 你和雷磊一起吧。”张微说完就脚步匆匆地往外走，根本不给雷磊反应过来的时间。
“就当熟悉熟悉新售楼部。”
因为电话的耽搁, 她和江山到会议室的时候已经算来得晚的了，江山看了眼会务那边，见总经办来了好几个人, 就知道今天这会议级别不低，连忙过去帮忙端茶倒水。
等所有人来齐，董事长还是没到, 总经办又打了好几个电话, 到了约定会议时间的一刻钟以后, 董事长才姗姗来迟。
会议的主题是今年和明年两年度的拿地开发计划, 对于一家房地产公司来说, 可谓是重点项目之一，也是让公司里众多部门关心的问题。
投资部、开发部、设计部和工程部都因为一年多没有开发新的地块而闲散着，董事长用“市场部没有就位”为理由，推辞了童威好多次拿地的申请，如今市场部已经就位，再也找不到推辞的借口了，童威立刻趁热打铁重新又提起了拿地开发计划。
“……在土地交易完全市场化的背景下，地产商在不可替代资源上的独占性已不复存在，随着存量土地资源的逐步消耗，这一方面的优势正在迅速弱化并日渐消亡。尤其是我们公司，因为过往成绩和对开发上的谨慎，对于土地位置、周边环境的要求更高。”
作为一个曾经拿下过本市超过七成楼盘代理的公司老总，童威的口才和说服力在整个连成中都是数一数二的。
“所以，根据我们投资、开发两个部门一年多来搜集来的信息，再综合市场情况，最终选择出的几块目标地块。”
童威站在投影幕前，向所有人展示着投资开发部的选择。
江山坐在讲台下面，一边开着录音笔，一边用笔仔细地记着童威所有的话。
“地块一，编号1615号，属于老城和新城交接地段。配套完善周边人口基数大，但尚未进入招、拍、挂阶段，属于政府储备地段，还没有开始动迁，目前还在一级土地开发阶段；风险是要通过帮政府做一级开发‘从小培养’，在二级开发拿地中掌握主动权，有可能会竹篮打水一场空。”
“地块二，编号1622号，华强纺织厂企业用地，因新厂房搬去开发区，原市中心地块旧厂房闲置，拟补交土地出让金变更土地性质，成为开发用地，再将地转让。风险是华强纺织厂有国有股份，拿到地后，可能要保留一部分房源交给华强，作为利润分成。”
她还是新人，很多名次也有些模糊，一边记录，一边用手机悄悄上百度搜索，在知道“一级开发”和“二级开发”的区别后，才继续进行着记录。
“地块三，编号1631号，二级开发，已进入招标挂阶段的净地，无任何产权和拆迁遗留问题，属于湖西区地块。地块周边有成熟的写字楼、商务区，缺点是土地面积过大，投资风险大，且地价过高、在本市地块中热度极高，容易在竞拍中出现高溢价从而使得楼面价虚高，最终出现价格天花板；”
“地块四，编号1644号，转让土地项目。该地块属于文峰集团在本市的储备土地，有意转让或共同开发。土地位于市中心位置，原机床厂地块，属于商住性质的净地，无整迁风险，属于优质地块，但连成从未有过合作开发先例。”
她并没有记录每块地块的面积、价格等等，这些数据开发部都已经发给了他们，她记录的都是童威讲述而没有写在演示文稿里的重点，格外突出风险和优缺点上。
因为这一次的会议记录派了总经办的老员工何琪做，坐在江山旁边的小叶就不免有些无聊，见江山在本子上不停写写画画，伸头看了一眼，不解地压低了声音问：
“江山，你记这个干吗？”
“我是市场部的，后期很可能要参与到市场调研里去，所以多记点没错。”江山小小声地回答她。
“你不是想回总经办吗？”小叶闻言一愣，而后惊讶地问，“你现在想留在市场部了？”
“我之前表现的这么明显吗？”
江山瞪大了眼睛。
小叶默默点了点头。
就在江山正在懊恼着自己情商低的时候，会议桌前的李主任对她们招了招手，示意给桌子上加水，江山和小叶连忙缩起脖子，合本子的合本子，拿茶盘的茶盘，去做自己该做的会务工作。
听完童威报告的董事长连国强脸上看不出喜好，只仔细看着手边的地块资料，而后淡淡地问会议室里其他部门的负责人：
“你们有什么意见吗？”
“昨天我们已经开过一轮会了，财务部和投资部一起加了班，根据这两年度的投资营业报告进行分析，我建议今年对土地储备的投资不要超过十亿。”
财务总监说出自己的意见。“高过这个数字的话，集团的资金流就要承受一定的压力和风险。”
“不超过十亿的话……”
连国强估算了下四块地块的土地成本，得到了结果。
“……就是说，这四块目标地块，最多只能选择两块。”
“是这样的。”
童威点了点头。
“虽然有四块地块备选，但不代表都要拿下，如果市场评估不合格的话……”
他看了眼张微。
“……那一块都不拿也是可以的。”
“我想问问，投资部为什么选择这些地。”
营销总监黄总皱着眉头，“尤其是华强纺织厂的那块地，据我所知，华强的厂房搬迁了已经有两年了，华强一直在寻找承接方，可是两年里换了数家公司洽谈都没有谈成，这其中一定是有什么不好明说的原因。”
“是这样的。”投资部的经理开口解释，“华强纺织厂里有一部分员工宿舍，是当年单位福利分房的房子，这些员工一直住在厂里，现在厂房搬迁，他们不同意还迁到开发区的新厂房里，所以华强希望承接土地的开发商能将拆迁补偿款在招拍挂费用里支出，或者还迁这些员工同等面积的新房。”
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“两百七十一人。”
投资部的经理看了看资料，回答。
“这么多？”
这位董事长皱起了眉头。
“原本没这么多，只是知道自己厂要搬迁的消息后，很多原本没有产权只是租住的员工也纷纷自费买下了宿舍的产权，单位房就变成了房改房。还有很多厂里的领导家属……”
投资部的经理点到即止。
于是所有人都了然。
这种事情很普通，反正是厂房，空地多得是，改几个办公楼变宿舍楼也容易，通过一些非常规手段，即使是工业用地也能编出许多“宿舍”来。
“但是这个地块的位置确实不可复制，十分稀缺。周边步行五分钟时间就有三甲医院、重点学区，又在老城区，生活方便。为了方便进出货，华强附近就有三个大停车场，如果项目开发，会有很多便利。”
投资部的经理实事求是的说。
“这也是我们投资部一致看好的地块，就是想要成功将它拿到手，可能要耗费不少人力物力。”
“你们有什么意见？”
“我倾向于选择和文峰集团共同开发1644地块。”黄总说，“文峰集团进入本市不久，虽然实力雄厚，但发展却很慢，对方急于合作共同发展，在这个时机合作可以达到双赢的目的。而且对于资金的压力和风险也会减少。”
他顿了顿，又说：“文峰集团也一直在对我们集团抛出橄榄枝。最近他们新开发的楼盘，就是找我们的子公司奇正代理的，我认为他们也有合作的诚意。双方都愿意合作的话，项目可以推动的很快。”
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现在连成隐隐有些传闻，说黄总这段时间里，下班后一直跟文峰的总经理在应酬，两人关系好的称兄道弟，在这种情况下，黄总推荐文峰集团的那块地，就有些站不住脚。
但这些话又不能在会议桌上说，他们也只能将话杵在心里难说开。
“张微，你觉得呢？”
谁也没想到，连国强跳过各个老总级别的领导层，直接问起只是中层的张微。
“你是市场部经理，以你的市场经验和多年的售房经验，你觉得哪块地块比较好？”
听到连国强跳过工程部、设计部甚至营销部和销售部直接问起市场部，每个人心中都有了些小九九，思考着公司的风向变化。
就连张微都没想到董事长会点她的名，在思考了片刻后，她摇了摇头。
“对我来说，现在这四块地块都只是纸上的数据，我没办法给出‘我的建议’，就算给出建议也是没有用的建议。这个答案要我们市场部进行过实地调研后才能确定。”
这话说完，黄总的脸色就有点不好看，看着张微的表情也带着不悦。
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果然，听到张微的话，连国强赞许地说：“你说的没错，没有为了表现自己的能力和眼光夸夸其谈。那实地调研和可行性报告就交给你们了。”
张微连忙应承。
“销售部、营销策划部和投资、开发、财务等各部门要给予市场部协助，我希望能尽快看到让我满意的结果，集团一年多没有拿地，外界也有了些不好的风声。”
连国强笑笑说。
“很多老业主都在等着我们开发新的楼盘，不该辜负他们的期望啊！”
一时间，开发部、设计部和工程部的负责人几乎是激动的差点当场鼓起掌来。地一拿，他们就要连轴转了，只有连轴转起来，才有新的经济效益。
这几年营销策划和销售部几个营销部门的年终奖和业绩奖拿的其他部门都眼红，可惜公司没有新的项目开发，也就只能眼红红。
会议开完，一直很忙的董事长连国强就急着要去市里开一个有关房企的会议，他一走，这会没谈几下就散了。
虽然会议结束了，可人都没走，围着张微兴致勃勃地说着他们关于地块方面的意见，在董事长那里不好随便发言，在张微这里说说却是没什么问题的。
何琪还在整理会议记录，江山和小叶就收拾着会议室，其中几个老总把江山也当成了总经办新来的实习生，一下子让她帮着复印几张东西，一下子让她帮着跑腿去办公室拿些资料或是什么私人物品，江山来来回回跑了无数趟，抬头看已经到了吃饭的时间，有些着急。
那边小叶早就收拾好了，正准备和何琪一起离开，见江山还在忙活，何琪没让招呼她，叫小叶先走了。
好不容易会议室里人都走的差不多了，张微让江山把整理好的资料送回去，顺便去吃饭，江山终于松了口气，抱着资料就往楼上跑。
上楼时，设计部的经理喊住了她。
“那个谁……”
江山一开始没反应过来是喊她，直到对方从后面拍了她的肩膀才反应过来，顿住了脚步。
江山参与了近十场会务工作，这位设计部的经理几乎都在，她也一直替他端茶倒水做各种服务，她记得他问过自己好几次名字。
可刚刚他喊自己，还是喊“那个谁”。
“你这小姑娘，怎么心不在焉的，我喊你你没听到吗？”
设计部的经理皱着眉，带着一丝命令地口气指示着。
“我记得你字写的挺好看的？”
“我们部门有一份设计图需要手写字体，你帮我们的设计图标识几张设计说明吧。”